Cuando estás a punto de comprar una vivienda, es habitual encontrarte con varios documentos que buscan garantizar el acuerdo entre comprador y vendedor antes de firmar la escritura. Entre ellos destacan el contrato de reserva y el contrato de arras. Ambos se rigen pos sus propias reglas y tienen otras consecuencias legales, así que es importante que conozcas estos dos términos antes de presentar tu oferta de compraventa de un piso que te ha gustado.
¿Qué es un contrato de reserva?
El contrato de reserva de una vivienda es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, en el que ambas partes manifiestan su intención firme de llevar a cabo la compraventa del inmueble. Para ello, el comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de paga y señal, y el vendedor se compromete a retirar el inmueble del mercado durante un plazo determinado.
Este contrato actúa como un primer paso antes de firmar un contrato de arras o la propia escritura. Es habitual en viviendas de obra nueva, especialmente en fases de precomercialización, donde aún no hay licencia de obra ni póliza de avales.
¿Qué incluye un contrato de reserva?
Un contrato de reserva debe contener al menos los siguientes datos:
- Información de comprador y vendedor
- Descripción detallada del inmueble
- Importe de la señal o paga y señal
- Plazo para formalizar la compraventa
- Condiciones de pago
- Lugar, fecha y firmas de las partes
¿Qué es la paga y señal?
La paga y señal es el importe que entrega el comprador al firmar el contrato de reserva. Suele representar entre el 1% y el 3% del precio de venta del inmueble, aunque puede variar según el tipo de operación y el plazo entre la reserva y la firma del contrato definitivo.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 200.000 euros, la señal puede situarse entre los 2.000 y 6.000 euros. En promociones más avanzadas o cuando el comprador desea mayor seguridad, este porcentaje puede subir al 5%.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo también previo a la compraventa, pero con un mayor nivel de compromiso legal. Está regulado por el Código Civil español y permite a ambas partes rescindir el contrato, aunque con consecuencias económicas:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la paga y señal.
- Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de lo recibido.
- En algunos casos, se puede exigir incluso el cumplimiento forzoso del contrato.
- En este tipo de contrato, la cuota por pagar suele ser más alta que en la reserva: entre el 5% y el 15% del valor de la vivienda.
Tipos de contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales
Dentro del contrato de arras, existen tres modalidades principales, cada una con implicaciones legales diferentes:
Arras penitenciales: Son las más habituales. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con consecuencias económicas: si el comprador se arrepiente, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble.
Arras confirmatorias: Sirven como prueba del acuerdo de compraventa. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización, pero no se contempla la opción de desistir libremente como en las penitenciales.
Arras penales: Añaden una cláusula penal al incumplimiento. Además de la posible pérdida o devolución del doble de la señal, pueden incluir indemnizaciones adicionales por daños y perjuicios.
Antes de firmar un contrato de arras, es fundamental identificar claramente qué tipo se está firmando, ya que las consecuencias legales son muy distintas. Si tienes dudas, lo ideal es contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario o legal.
El contrato de reserva y las arras – las características
Aunque los términos contrato de reserva y contrato de arras a veces se usan indistintamente, en realidad son figuras jurídicas distintas. Aquí te explicamos sus principales diferencias:
| Característica | Contrato de reserva | Contrato de arras |
|---|---|---|
| Regulación legal | Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles (Ley 28/1998) | Código Civil |
| Compromiso | Obligación de comprar/vender salvo cláusula de rescisión | Puede rescindirse, pero con consecuencias económicas |
| Cantidad entregada | 1%-3% (paga y señal) | 5%-15% (arras penitenciales, confirmatorias o penales) |
| Finalidad | Reservar el inmueble y asegurar la intención de compra | Formalizar el compromiso de compraventa |
| Vinculación jurídica | Menor seguridad jurídica | Mayor protección legal para ambas partes |
¿Qué pasa si se rompe el contrato de arras o de la reserva?
En un contrato de reserva, si no existe una cláusula de rescisión, su incumplimiento puede conllevar el pago de daños y perjuicios.
En un contrato de arras, dependiendo del tipo firmado: si el comprador se echa atrás, pierde la cuota pagada. Si lo hace el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.
En algunos casos, incluso puede exigirse el cumplimiento forzoso del contrato.
¿Qué contrato conviene más?
Todo depende del momento en el que te encuentres dentro del proceso de compra, aunque la práctica que se suele emplear más habitualmente es primero firmar el contrato de la reserva, para confirmar al propietario la intención firme de querer adquirir su vivienda y asimismo bloquear que el piso siga publicado en portales y se muestre a otros clientes. Aceptada la oferta y finalizadas las negociaciones pertinentes, se fija una fecha para firmar el contrato de las arras. Dado el carácter legal de las arras, se suele dar el piso por vendido en esta étapa, ya que muy pocas veces las dos partes se echa para atrás, teniendo en cuenta las consecuencias financieras de haber roto las arras.
Contrato de reserva: ideal si quieres asegurar que nadie más compre la vivienda mientras resuelves aspectos como la financiación. Es útil como paso preliminar y se usa mucho en viviendas de obra nueva o en promociones.
Contrato de arras: más recomendable cuando ya tienes decidido comprar, ya que ofrece mayor seguridad jurídica. Es el más utilizado en compraventas entre particulares o en fases avanzadas de la negociación.
Primero el contrato de reserva, luego las arras
Entender la diferencia entre contrato de reserva, paga y señal y contrato de arras es clave para evitar sorpresas en el proceso de compraventa de una vivienda. Mientras el contrato de reserva te permite “asegurar” la casa que deseas, el contrato de arras ofrece una mayor protección jurídica si ya estás decidido a comprar.
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