Impuestos y gastos al vender una vivienda en 2026

Vender una vivienda en España implica asumir diferentes gastos e impuestos antes, durante y después de la operación. Entre los principales costes se encuentran la preparación de la documentación, los honorarios de la agencia inmobiliaria, la cancelación de la hipoteca, la plusvalía municipal y, cuando existe una ganancia patrimonial, el IRPF.

Actualizado en julio de 2026.
La información de esta guía se refiere, con carácter general, a vendedores residentes fiscales en España. Los impuestos y gastos pueden variar según la ubicación del inmueble, la situación personal del propietario y las características de la operación.

Como orientación general, los gastos asociados a la venta pueden representar aproximadamente entre un 5% y un 15% del precio del inmueble, aunque el porcentaje final depende de factores como:

• la ganancia obtenida con la venta;
• la existencia de una hipoteca pendiente;
• la comisión de la agencia inmobiliaria;
• el municipio donde se encuentre la vivienda;
• las posibles exenciones fiscales;
• la residencia fiscal del vendedor.

A continuación, explicamos qué impuestos se pagan al vender una vivienda en 2026, cómo se calcula la ganancia patrimonial y qué gastos pueden reducir el importe sujeto a IRPF.

Resumen: ¿qué paga el vendedor de una vivienda?

En la mayoría de las operaciones, el vendedor debe tener en cuenta los siguientes conceptos:

• certificado de eficiencia energética;
• cédula de habitabilidad, cuando sea exigible;
• documentación registral;
• cancelación registral de la hipoteca;
• honorarios de la agencia inmobiliaria;
• determinados gastos notariales;
• plusvalía municipal;
• IRPF por la ganancia patrimonial;
• posibles gastos de gestoría, abogado o asesor fiscal.

No todos estos costes se producen en todas las ventas. Por ejemplo, si no existe hipoteca, no habrá gastos de cancelación hipotecaria. Del mismo modo, si la venta no genera una ganancia patrimonial, en principio no habrá una cuota de IRPF derivada de dicha ganancia.

Gastos previos a la venta de una vivienda

Antes de publicar la propiedad o firmar el contrato de compraventa, conviene preparar la documentación necesaria. Esto permite evitar retrasos y facilita que el comprador pueda verificar la situación jurídica y técnica del inmueble.

1. Certificado de eficiencia energética

El certificado energético informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO₂ de la vivienda. Salvo determinadas excepciones previstas legalmente, debe estar disponible para anunciar y vender el inmueble.

El precio no está fijado de forma general y depende de factores como:

• la superficie de la vivienda;
• su ubicación;
• el tipo de inmueble;
• las tarifas del técnico;
• las tasas de registro aplicables en cada comunidad autónoma.

Como referencia, su coste suele situarse aproximadamente entre 60 y 150 euros, aunque puede ser superior en propiedades grandes o con características especiales.

2. Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser destinada a uso residencial.

No se exige de la misma forma en todas las comunidades autónomas. En Cataluña es un documento especialmente relevante en las transmisiones y también puede ser necesario para contratar determinados suministros.

El coste puede incluir:

• los honorarios del técnico;
• la tasa administrativa;
• la tramitación del documento.

Antes de iniciar la venta, es recomendable comprobar si la cédula está vigente y, en caso contrario, solicitar su renovación con suficiente antelación.

3. Nota simple del Registro de la Propiedad

La nota simple permite consultar información básica sobre el inmueble, entre ella:

• quién figura como propietario;
• la descripción registral de la finca;
• la existencia de hipotecas;
• embargos;
• limitaciones;
• otras cargas inscritas.

Puede solicitarse directamente al Registro de la Propiedad o a través de su servicio online. Aunque la nota simple es principalmente informativa, resulta muy útil para detectar posibles incidencias antes de avanzar con la operación.

4. Certificado de deuda de la comunidad

Cuando la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, normalmente se solicita un certificado que acredite que el propietario está al corriente de pago de las cuotas comunitarias.

Debe solicitarse al administrador o al secretario de la comunidad. Si existen deudas, será necesario aclarar cómo se liquidarán antes o en el momento de la compraventa.

También conviene informar al comprador sobre:

• derramas aprobadas;
• obras previstas;
• cuotas extraordinarias;
• posibles procedimientos judiciales de la comunidad.

5. Cancelación de la hipoteca

Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, existen dos cuestiones diferentes:

• cancelar económicamente el préstamo con el banco;
• cancelar registralmente la carga hipotecaria.

Aunque la deuda haya sido pagada, la hipoteca puede continuar apareciendo en el Registro de la Propiedad hasta que se complete la cancelación registral.

Este procedimiento puede implicar:

• certificado de deuda cero;
• escritura notarial de cancelación;
• presentación del impuesto correspondiente, aunque la operación esté exenta;
• inscripción en el Registro de la Propiedad;
• posibles honorarios de gestoría.

El coste depende de si el propietario realiza personalmente los trámites o encarga la gestión a una entidad bancaria o a una gestoría independiente.

Gastos durante la compraventa

1. Contrato de arras

El contrato de arras no es obligatorio, pero es muy habitual. Sirve para reservar el inmueble y establecer las condiciones principales de la futura compraventa.

El documento debería especificar, entre otros aspectos:

• el precio de venta;
• la cantidad entregada;
• el plazo para firmar ante notario;
• el reparto de gastos;
• la situación de las cargas;
• las consecuencias del incumplimiento;
• si la compra depende de la obtención de financiación.

Puede redactarlo la agencia inmobiliaria, un abogado o las propias partes. No obstante, cuando la operación presenta elementos complejos, es recomendable contar con asesoramiento profesional.

2. Gastos de notaría

El artículo 1455 del Código Civil establece, salvo pacto en contrario, un reparto de determinados gastos entre comprador y vendedor.

Con carácter general:

• el vendedor asume los gastos de otorgamiento de la escritura;
• el comprador asume la primera copia y las copias posteriores que solicite.

En la práctica, las partes pueden pactar otra distribución. Por ello, el reparto debería quedar claramente indicado en el contrato de arras o en el contrato privado.

El coste notarial depende del precio de la vivienda, la extensión de la escritura, el número de copias y la complejidad de la operación.

3. Honorarios de la agencia inmobiliaria

Cuando el vendedor contrata una agencia inmobiliaria, deberá pagar los honorarios acordados en el encargo de venta.

La comisión puede consistir en:

• un porcentaje sobre el precio de venta;
• un importe fijo;
• una combinación de ambos sistemas.

Antes de firmar, conviene comprobar:

• si los honorarios incluyen IVA;
• qué servicios están incluidos;
• cuándo se devenga la comisión;
• si existe exclusividad;
• qué ocurre si el comprador llega por otra vía;
• si la agencia gestiona la documentación y el acompañamiento notarial.

Los honorarios satisfechos por la intermediación pueden tenerse en cuenta al calcular la ganancia patrimonial, siempre que estén directamente relacionados con la transmisión y correctamente justificados.

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en 2026?

Los principales impuestos asociados a la venta son:

• el IRPF por la ganancia patrimonial;
• la plusvalía municipal;
• el IBI correspondiente al año de la venta.

En el caso de vendedores no residentes, también debe tenerse en cuenta la retención del 3% del precio de transmisión.

1. IRPF por la venta de una vivienda

Cuando una persona vende una vivienda por un importe superior al coste fiscal de adquisición, puede generarse una ganancia patrimonial que debe incluirse en la declaración del IRPF.

La ganancia no se calcula simplemente restando el precio de compra al precio de venta. También deben considerarse determinados gastos, impuestos, inversiones y amortizaciones.

¿Cuándo se declara la venta?

La venta se declara en el ejercicio fiscal en el que se firma la transmisión.

Por ejemplo:

• si la vivienda se vende en 2026;
• la operación se incluye en la declaración de la Renta 2026;
• dicha declaración se presenta normalmente durante la campaña de 2027.

Cómo calcular la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda

La fórmula general es:

Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición

Valor de transmisión

El valor de transmisión se calcula tomando como punto de partida el precio real de venta y restando los gastos y tributos directamente vinculados a la operación que hayan sido pagados por el vendedor.

Puede incluir:

• precio de venta;
• menos honorarios de la agencia inmobiliaria;
• menos plusvalía municipal;
• menos determinados gastos jurídicos o de intermediación;
• menos otros gastos inherentes a la transmisión debidamente justificados.

Valor de adquisición

El valor de adquisición puede incluir:

• precio pagado al comprar la vivienda;
• ITP, IVA y AJD satisfechos en la adquisición;
• gastos de notaría y Registro;
• honorarios de intermediación pagados al comprar;
• coste de inversiones y mejoras realizadas en el inmueble.

Si la vivienda estuvo alquilada, el valor de adquisición debe minorarse en las amortizaciones fiscalmente deducibles, incluso en determinados casos en los que no se hubieran aplicado efectivamente en las declaraciones anteriores.

Diferencia entre reparación y mejora

No todos los trabajos realizados en la vivienda aumentan el valor de adquisición.

En términos generales:

• las reparaciones y gastos de conservación mantienen el inmueble en condiciones normales de uso;
• las inversiones y mejoras aumentan su capacidad, habitabilidad, eficiencia o vida útil.

Por ejemplo, pintar la vivienda o reparar una avería suele considerarse conservación. En cambio, una reforma integral, una ampliación o una mejora estructural puede tener un tratamiento diferente.

Es importante conservar:

• facturas completas;
• justificantes bancarios;
• licencias de obra;
• contratos;
• documentación técnica.

Tramos del IRPF aplicables a la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial obtenida por la venta se integra, con carácter general, en la base imponible del ahorro.

La escala aplicable incluye actualmente los siguientes tipos:

Parte de la base liquidable del ahorro	Tipo aplicable
Hasta 6.000 €	19%
De 6.000 € a 50.000 €	21%
De 50.000 € a 200.000 €	23%
De 200.000 € a 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	30%

 

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Esto significa que no toda la ganancia tributa al tipo correspondiente al tramo más alto alcanzado, sino que cada parte se grava según su tramo.

Ejemplo de cálculo del IRPF al vender una vivienda

Supongamos que una persona:

• compró una vivienda por 220.000 euros;
• pagó 22.000 euros en impuestos y gastos de compra;
• realizó mejoras justificadas por 18.000 euros;
• vende la vivienda por 350.000 euros;
• paga 17.000 euros entre agencia, plusvalía y otros gastos de venta.

Cálculo del valor de adquisición

220.000 € + 22.000 € + 18.000 € = 260.000 €

Cálculo del valor de transmisión

350.000 € − 17.000 € = 333.000 €

Ganancia patrimonial

333.000 € − 260.000 € = 73.000 €

La tributación orientativa sería:

• primeros 6.000 euros al 19%: 1.140 euros;
• siguientes 44.000 euros al 21%: 9.240 euros;
• restantes 23.000 euros al 23%: 5.290 euros.

IRPF estimado: 15.670 euros

Este cálculo es únicamente orientativo. El resultado puede variar por la existencia de amortizaciones, coeficientes aplicables a inmuebles antiguos, exenciones, pérdidas patrimoniales pendientes de compensar u otras circunstancias personales.

Exenciones del IRPF por la venta de una vivienda

En determinadas situaciones, la ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta.

Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años

La ganancia obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual está exenta de IRPF.

La exención también puede aplicarse cuando se transmite la nuda propiedad y el vendedor se reserva el usufructo vitalicio.

No basta con que el vendedor tenga más de 65 años: la vivienda debe cumplir los requisitos para ser considerada su residencia habitual.

Personas en situación de dependencia

También puede quedar exenta la ganancia derivada de la venta de la vivienda habitual por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, cuando se cumplan los requisitos legales.

Reinversión en una nueva vivienda habitual

La ganancia puede quedar exenta si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual.

La reinversión puede realizarse:

• de una sola vez;
• de forma sucesiva;
• dentro de los dos años anteriores;
• o dentro de los dos años posteriores a la venta.

Si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención será proporcional.

Cuando existía una hipoteca pendiente sobre la vivienda vendida, el importe que debe reinvertirse se determina teniendo en cuenta el principal pendiente de amortizar.

Dación en pago

En determinados supuestos, puede estar exenta la ganancia derivada de una dación en pago de la vivienda habitual destinada a cancelar deudas garantizadas con hipoteca.

La aplicación depende del cumplimiento de requisitos específicos, por lo que conviene revisar cada caso individualmente.

Inmuebles adquiridos entre mayo y diciembre de 2012

Las ganancias derivadas de determinados inmuebles urbanos adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 pueden beneficiarse de una exención del 50%, siempre que se cumplan las condiciones legales y no exista vinculación entre comprador y vendedor.

2. Plusvalía municipal

La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava el aumento de valor del terreno urbano durante el tiempo en que el vendedor ha sido propietario.

No grava directamente la construcción, sino el valor del suelo.

En las compraventas, el obligado tributario es, con carácter general, el vendedor.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Existen dos métodos:

Método objetivo

Se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por el coeficiente correspondiente al número de años de propiedad. Sobre la base resultante se aplica el tipo aprobado por el ayuntamiento.

Método real

Se calcula el incremento real del valor del terreno a partir de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, atribuyendo al suelo la proporción correspondiente al valor catastral.

Cuando el incremento real sea inferior al resultado del método objetivo, el contribuyente puede solicitar que se aplique el cálculo real, si cumple los requisitos y aporta la documentación necesaria.

¿Se paga si se vende con pérdidas?

Si puede acreditarse que no existió incremento de valor del terreno, la operación no debería quedar sujeta al impuesto. Aun así, normalmente es necesario presentar la declaración y aportar la documentación que demuestre la inexistencia del incremento.

Plazo para pagar la plusvalía en Barcelona

En las transmisiones entre vivos, como una compraventa, el plazo general en Barcelona es de 30 días hábiles desde la fecha del documento público.

Los plazos y procedimientos pueden variar según el municipio, por lo que es recomendable consultar la sede electrónica del ayuntamiento correspondiente.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI es un impuesto municipal anual que grava la titularidad del inmueble.

La persona obligada frente al ayuntamiento es quien figure como propietario el 1 de enero del año correspondiente. Por tanto, si la vivienda se vende durante 2026, normalmente el recibo municipal se emitirá a nombre de quien era propietario el 1 de enero de 2026.

Sin embargo, comprador y vendedor pueden pactar un reparto proporcional en función del tiempo durante el cual cada uno haya sido propietario.

Es recomendable indicar el reparto en:

• el contrato de arras;
• el contrato privado;
• o la escritura pública.

Además, debe comprobarse si existen recibos pendientes, ya que el inmueble puede quedar afecto al pago de determinadas deudas del IBI.

4. Venta de una vivienda por un no residente

Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda.

Esta retención funciona como un pago a cuenta del impuesto que corresponde al vendedor no residente.

Posteriormente, el vendedor debe presentar la declaración correspondiente para:

• calcular la ganancia o pérdida real;
• descontar la retención practicada;
• pagar la diferencia;
• o solicitar la devolución, si la retención fue superior al impuesto resultante.

La retención del 3% no debe confundirse con el impuesto definitivo.

Además, el vendedor no residente puede seguir obligado a pagar la plusvalía municipal.

Gastos deducibles al vender una vivienda

Para calcular correctamente la ganancia patrimonial, es fundamental identificar y justificar los gastos relacionados con la compra y con la venta.

Gastos que pueden reducir el valor de transmisión

Entre otros, pueden considerarse:

• comisión de la agencia inmobiliaria;
• plusvalía municipal pagada por el vendedor;
• honorarios jurídicos directamente vinculados a la operación;
• determinados gastos necesarios para formalizar la transmisión.

Gastos que pueden aumentar el valor de adquisición

Pueden incluir:

• ITP, IVA o AJD pagados al comprar;
• notaría y Registro de la Propiedad;
• honorarios de la agencia en la adquisición;
• inversiones y mejoras;
• determinados gastos inherentes a la compra.

¿La cancelación de la hipoteca reduce la ganancia patrimonial?

Debe distinguirse entre:

• devolver el capital pendiente del préstamo;
• los gastos necesarios para cancelar la hipoteca.

El capital amortizado no es un gasto deducible: se trata de la devolución de una deuda.

En cambio, algunos gastos asociados a la cancelación formal podrían tener relevancia según su naturaleza y vinculación con la transmisión. Conviene analizarlos individualmente con un asesor fiscal.

Documentación que debe conservar el vendedor

Para justificar el cálculo de la ganancia patrimonial, es recomendable conservar:

• escritura de compra;
• escritura de venta;
• facturas de notaría y Registro;
• justificantes del ITP, IVA o AJD;
• facturas de obras y mejoras;
• justificantes bancarios de pago;
• factura de la agencia inmobiliaria;
• liquidación de la plusvalía municipal;
• certificado de deuda hipotecaria;
• documentación de la cancelación de la hipoteca;
• recibos de IBI;
• certificados de la comunidad de propietarios.

No disponer de facturas o justificantes puede impedir que determinados importes se incorporen al cálculo fiscal.

Consejos para reducir los gastos al vender una vivienda

Revisar las posibles exenciones antes de firmar

Antes de cerrar la operación, conviene comprobar si puede aplicarse:

• la exención por reinversión;
• la exención para mayores de 65 años;
• la exención por dependencia;
• la exención parcial de inmuebles adquiridos en 2012;
• alguna regla transitoria para propiedades antiguas.

La planificación previa es importante porque algunas decisiones deben adoptarse dentro de plazos concretos.

Comparar los costes de cancelación hipotecaria

La gestoría propuesta por el banco no siempre es la opción más económica. El vendedor puede valorar:

• realizar personalmente la tramitación;
• contratar una gestoría independiente;
• solicitar varios presupuestos.

Conservar todas las facturas

Las inversiones, mejoras y gastos sin factura pueden resultar difíciles de acreditar ante la Agencia Tributaria.

Las facturas deberían identificar:

• al proveedor;
• al propietario;
• el inmueble;
• el trabajo realizado;
• la fecha;
• la base imponible;
• los impuestos aplicados.

Acordar por escrito el reparto del IBI

El prorrateo del IBI debería constar expresamente en el contrato o en la escritura para evitar desacuerdos posteriores.

Solicitar una estimación fiscal antes de fijar el precio

Conocer el importe aproximado del IRPF, la plusvalía y los gastos de venta permite calcular cuánto dinero recibirá realmente el propietario.

El precio neto para el vendedor puede expresarse así:

Precio neto = precio de venta − hipoteca pendiente − gastos de venta − impuestos

Preguntas frecuentes sobre los impuestos al vender una vivienda

¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa?

Depende de la ganancia patrimonial, no únicamente del precio de venta. Si no existe ganancia, no habrá IRPF por este concepto, aunque pueden existir otras obligaciones como la plusvalía municipal.

¿Se paga IRPF si se vende una vivienda con pérdidas?

Si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición ajustado, puede generarse una pérdida patrimonial. Esta pérdida podrá compensarse conforme a las reglas y límites del IRPF.

¿Qué ocurre si vendo mi vivienda habitual y compro otra?

La ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal de dos años.

¿Un mayor de 65 años paga IRPF al vender una segunda residencia?

La exención automática para mayores de 65 años se refiere a la vivienda habitual. La venta de una segunda residencia no queda exenta por el mero hecho de tener más de 65 años.

No obstante, puede existir una exención por reinversión del importe obtenido en una renta vitalicia asegurada, dentro de los requisitos y límites establecidos legalmente.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa, normalmente la paga el vendedor. Si el vendedor es una persona física no residente en España, pueden existir reglas especiales respecto a la obligación del comprador.

¿Qué gastos se pueden descontar de la ganancia?

Entre otros, pueden computarse determinados impuestos y gastos de adquisición, inversiones y mejoras, comisión inmobiliaria y gastos directamente vinculados a la transmisión, siempre que estén debidamente justificados.

Conclusión: impuestos y gastos al vender una vivienda

Vender una vivienda en 2026 implica analizar mucho más que el precio acordado con el comprador. Para calcular el resultado real de la operación deben tenerse en cuenta:

• los gastos previos;
• la comisión inmobiliaria;
• la hipoteca pendiente;
• la plusvalía municipal;
• el IRPF;
• las posibles exenciones;
• los gastos que pueden incorporarse al valor de adquisición o descontarse del valor de transmisión.

Una preparación adecuada permite evitar imprevistos, reunir la documentación necesaria y calcular con mayor precisión el importe neto que recibirá el vendedor.

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